Jumat, 21 Januari 2011

“PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH DALAM RANGKA MENUNJANG TERTIB HUKUM PERTANAHAN DI KANTOR PERTANAHAN DI KABUPATEN GOWA” II



BAB I
PENDAHULUAN
A.    Latar Belakang

Negara Republik Indonesia yang kehidupan rakyatnya masih bersifat agraris, dimana perekonomiannya mash bertumpu pada  ekonomi pertanian,maka diperlukan aturan-aturan hukum yang  mengatur tentang status kepemilikan tanah. Indonesia memiliki ketentuan khusus yang mengatur tentang pertanahan sebagaimana disebutkan dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria yang kemudian disebut UUPA, yang dinyatakan berlaku sejak tanggal 24 September 1960, termasuk di dalamnya tercakup hukum Agraria Administratif dan hukum Agraria Perdata.[1]
Diundangkannya Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria, maka mulai saat itu merupakan tanggal yang sangat penting bagi kehidupan hukum di Indonesia. Isi UUPA Pemerintah yang bertindak selaku wakil negara dapat menentukan dan mengeluarkan suatu kebijaksanaan yang berkenaan dengan persediaan tanah yaitu mengenai peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa. Negara dapat mencabut hak seseorang atas dasar untuk kepentingan bersama dari masyarakat dengan ganti rugi yang layak dengan cara yang telah diatur oleh undang-undang.
Hak atas tanah sendiri sebagaimana telah disebutkan oleh Sudargo (2002) adalah macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama sama oleh orang lain serta badan-badan hokum.[2] Pada Pasal 16 Ayat (1) UUPA ditetapkan macam-macam hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 16 Ayat (1) UUPA ialah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, dan hak-hak lain yang tidak disebutkan di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana disebut dalam Pasal 53 UUPA.
Berbagai macam hak atas tanah tersebut kemudian dijadikan landasan bagi beberapa orang untuk memiliki hak atas tanah di luar domisili tempat tinggalnya selama tidak bertentangan dengan UU. Dalam buku prosedur pendafataran tanah disebutkan bahwa permohonan hak milik dapat diberikan seluas 20.000 m2 untuk tanah pertanian dan 2.000 m2 untuk perumahan.[3]
Peranan tanah bagi pemenuhan kebutuhan berbagai keperluan akan meningkat, baik sebagai tempat pemukiman maupun. Sehubungan dengan itu akan meningkat pula kebutuhanakan dukungan berupa kepastian hokum di bidang pertanahan.[4] PP10/1961 dirasakan belum cukup memberikan kemungkinan untuk melaksanakan Pendaftaran Tanah dalam waktuyang singkat dengan hasil yang memuaskan.[5]
Dalam rangka meningkatkan dukungan yang lebih baik kepada Pembangunan Nasional, dengan memberikan kepastian hokum dan perindungan hokum di bidang pertanahan, dan sekaligus tercapainya catur tertib pertanahan di pandang perlu untuk mengadakan penyempurnaan serta pembaruan (reformasi) di bidang Pendaftaran Tanah dengan cara penyempurnaan pada ketentuan-ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai pendaftaran tanah.[6]
Catur tertib pertanahan tersebut merupakan tugas yang tidak dapat dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional sendiri, tetapi merupakan tugas dan fungsi lintas departmen. Dari keempat tertib pertanahan tersebut diatas salah satu yang cukup penting adalah menyangkut adminitrasi pertanahan. Badan Pertanahan Nasional merupakan pelaku utama untuk tercapainya tertib adminitrasi petanahan.
Berdasarkan uraian di atas dan untuk mengetahui sejauhmana pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam menunjang tertib pertanahan di Kabupaten Gowa, maka penulis merasa tertarik untuk melakukan penelitian dalam bentuk skiripsi  dengan judul “PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH DALAM RANGKA MENUNJANG TERTIB HUKUM PERTANAHAN DI KANTOR PERTANAHAN DI KABUPATEN GOWA”

B.    Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang di atas, maka penulis merumuskan pokok
permasalahan sebagai berikut :
1.     Bagaimana pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan di kantor pertanahan di kabupaten gowa ?
2.     Apakah ada hambatan-hambatan dalam pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan di kantor pertanahan di kabupaten gowa ?

C. Tujuan Dan Manfaat Penelitian
1. Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah diatas maka, tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah:
a.     Untuk mengetahuai bagaimana pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan di kantor pertanahan di kabupaten gowa
b.     Hambatan-hambatan apa yang dihadapi dalam pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan di kantor pertanahan di kabupaten gowa


2.     Manfaat Penelitian
Berdasarkan tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini, maka diharapkan dapat bermanfaat:
a)    Bagi Penulis
1)    Dapat memperdalam pengetahuan penulis tentang pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan
2)    Sebagai persyaratan untuk kelulusan Studi Ilmu Pemern Konsentrasi Keagrariaan.
b)    Bagi Masyarakat
1)    Meningkatkan kesadaran hukum masyarakat.
2)    Dapat dijadikan masukan kepada masyarakat mengenai arti pentingnya pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hokum  pertanahan di Kantor Pertanahan Kabupaten Gowa.
c)     Bagi Kantor Pertanahan
1)    Sebagai bahan referensi dan pertimbangan, khususnya mengenai pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan.
2)    Meningkatkan kwalitas pegawai agar dapat melaksanakan tugas sesuai dengan wewenangnya.
D.    Kerangka Konsep
Kegiatan Pendaftaran Tanah di Indonesia sejak penjajahan Belanda telah ada khususnya untuk mengelola hak-hak barat dan pada zaman awal kemerdekaan pendaftaran tanah di Indonesia berada di Departemen Kehakiman yang bertujuan untuk menyempurnakan kedudukan dan kepastian hak atas tanah yang meliputi :
1.     Pengukuran, perpetaan dan pembukuan semua tanah dalam wilayah Republik Indonesia
2.     Pembukuan hak atas tanah serta pencatatan pemindahan hak atas tanah tersebut.
Melihat bentuk kegiatan pendaftaran tanah seperti diuraikan di atas dapat dikatakan bahwa sistem pendaftran tanah pada saat itu adalah sistem pendaftaran akte (regristration of deeds) dimana Jawatan Pendaftaran Tanah pada saat itu hanya bertugas dan berkewenangan membukukan hak-hak tanah dan mencatat akte peralihan / pemindahan hak, tidak menerbitkan surat tanda bukti hak yang berupa sertifikat tanah. Alat bukti kepemilikan tanah pada saat itu berupa akte (akte eigendom dll).
Dengan lahirnya UUPA pada tanggal 24 september 1960 maka sistem pendaftaran tanah berupa menjadi sistem pendaftaran hak (registration of title) dimana hal tersebut ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA yang antara lain berbunyi:
1)    Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah
2)    Pendaftaran tanah meliputi:
a.       Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
b.       Pendafataran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
c.        Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Perbedaan kewenangan dalam sistem pendaftaran tanah seperti diuraikan di atas jelas tertuang dalam ketentuan angka 2 b dan c dimana pendaftaran tanah melakukan pendaftaran hak termasuk peralihan dan pembebanannya serta pemberian surat-surat tanda bukti termasuk sertifikat tanah sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dalam ketentuan angka 2 huruf c di atas disebutkan surat tanda bukti yang diterbitkan sebagai alat bukti yang kuat bukan terkuat atau mutlak, hal ini berarti pendaftaran tanah di Indonesia menganut stelsel negatif dimana apabila sertifikat tanah telah diterbitkan atas nama seseorang dan ada pihak lain yang dapat membuktikan sebagai pemilik yang lebih berhak melalui putusan lembaga peradilan maka sertifikat tanah tersebut dapat dibatalkan yang kemudian diberikan kepada pihak yang lebih berhak.
Dalam penjelasan UUPA dikatakan bahwa pendaftaran tanah akan diselenggarakan secara sederhana dan mudah dimengerti serta dijalankan oleh rakyat yang bersangkutan. Ketentuan ini perlu mendapat perhatian Pemerintah untuk melaksanakan pembenahan dan perbaikan di bidang pendaftaran tanah terutama hal-hal yang berkaitan dengan pelayanan tanah-tanah adat dimana pendaftaran tanah masih menggunakan alat bukti pembayaran pajak masa lalu seperti girik dan petuk sebagai alas hak sedangkan administrasi girik dan petuk tersebut secara prinsip sudah tidak ada.
Dalam penjelasan UUPA angka IV dikatakan bahwa usaha yang menuju ke arah kepastian hak atas tanah ternyata dari ketentuan pasal-pasal yang mengatur pendaftaran tanah yaitu: Pasal 23, 32 dan 38 yang ditujukan kepada para pemegang hak yang bersangkutan dengan maksud agar mereka memperoleh kepatian tentang haknya.
Pasal 23 (32/HGU dan 38/HGB) berbunyi :
1.     Hak milik demikian pula setiap peralihannya, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain harus didaftarkan sesuai ketentuan pasal 19 UUPA
2.     Pendafataran dimaksud merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta syahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
Pasal 19 UUPA ditujukan kepada Pemerintah agar di seluruh wilayah Indonesia diadakan Pendaftaran Tanah yang bersifat rechts kadaster, artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum. Di dalam penjelasan UUPA disebutkan pula bahwa pendaftaran tanah didahulukan penyelenggaraannya di kota-kota untuk lambat laun meningkat pada kadaster yang meliputi seluruh wilayah Negara (Indonesia) tentunya yang dimaksud dalam Undang-Undang ini termasuk daerah hutan maupun laut (marine kadaster.)
Dengan kewenangan yang ada diharapkan Kementrian Agraria dapat mewujudkan tertib hukum, administrasi, penggunaan tanah dan pemeliharaan tanah serta terciptanya suatu lingkungan hidup yang nyaman bersih dan terjamin keberadaan sumber daya air bagi rakyat Indonesia.
Sesuai ketentuan pasal 19 UUPA untuk kepastian hak dan menjamin kepastian hokum hak atas tanah pelayanan pendafataran tanah di lapangan tidak dapat dipisahkan atau digabung dengan kegiatan lain pengukuran kadastral yaitu kegiatan pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah dengan kegiatan pendaftaran hak serta pemberian surat-surat tanda bukti hak merupakan paket kegiatan yang ditentukan oleh Undang-Undang yaitu pasal 19 UUPA.
1. Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah.
Ketentuan dalam Perpres mengenai organisasi BPN merupakan suatu kemajuan dengan dibentuknya suatu Deputi baru mengenai Survei, Pengukuran dan Pemetaan. Kegiatan kedeputian ini khususnya untuk menunjang kegiatan BPN terutama kegiatan untuk penyediaan peta dasar maupun peta-peta tematik serta jaringan titik dasar teknik dalam rangka pelayanan pertanahan di BPN atau instansi lain yang memerlukan.
Deputi Bidang Survei, Pengukuran dan Pemetaan pada prinsipnya tidak melakukan pengukuran kadastral karena kewenangan tersebut merupakan kewenangan Deputi yang membidangi Pendafataran Tanah. Kegiatan pengukuran kadastral adalah pengukuran yang berkaitan dengan hak atas tanah khususnya untuk kegiatan pengukuran bidang tanah yang kemudian dipetakan pada peta pendaftaran dan dibukukan pada daftar tanah.
Dari uraian di atas untuk percepatan penyusunan data penguasaan tanah dalam rangka menunjang percepatan dan tertib pemerintahan pensertifikatan tanah seharusnya pemerintah memprioritaskan kegiatan Deputi Survei, Pengukuran dan Pemetaan untuk membuat peta dasar skala besar dan peta bidang-bidang tanah maupun peta tematik lainnya secara digital.
Penerbitan  Peta digital tersebut sangat diperlukan dalam rangka mengembangkan  sistem geografis dan sistem informasi di bidang pertanahan untuk terciptanya Sistem Pertanahan Nasional (Simtanas) yang berbasis bidang tanah.
Kegiatan Perpetaan dan pembukuan tanah yang merupakan kegiatan lanjutan dari pengukuran bidang tanah sangat diperlukan dalam rangka terciptanya kepastian hak dan tertib administrasi pertanahan. Bidang-bidang tanah yang telah diukur mengenai letak dan batas-batasnya dipetakan / dimasukkan ke dalam peta pendaftaran / kegiatan perpetaan dan bidang-bidang tanah tersebut dibukukan dalam suatu daftar yang disebut daftar tanah. Bidang-bidang tanah di dalam daftar tanah disusun berdasarkan nomor urut yaitu nomor identitas bidang atau NIB yang merupakan nomor identitas tunggal dari suatu bidang tanah (single identity number). Dalam daftar tanah dicantumkan pula mengenai siapa yang menguasai atau pemilik tanahnya serta asal / status tanah tersebut seperti tanah adat, tanah negara atau tanah yang telah memiliki sesuatu hak atas tanah termasuk data mengenai P4T (Penguasaan Pemilikan Pengunaan dan Pemanfaatan Tanah). Apabila data peta pendaftaran dan daftar tanah ini telah lengkap maka diharapkan pelayanan pertanahan dapat dilakukan lebih cepat dan lebih terjamin kepastian haknya serta tidak dibutuhkan lagi surat keterangan lurah atau kepala desa mengenai girik, petuk dan lain-lain yang sebenanrnya adalah bukti pembayaran pajak yang saat ini kegiatan pengadministrasian  girik dan petuk secara prinsip sudah tidak dilakukan.
Kegiatan pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah yang disebut pula  dengan kegiatan fisik kadaster merupakan kegiatan untuk mendapatkan data awal yang sangat diperlukan untuk pelayanan di bidang pertanahan seperti yang telah diuraikan di atas.
2. Pendaftaran Hak dan Penerbitan Surat Tanda Bukti Hak AtasTanah
Dengan terbitnya ketentuan pasal 19 UUPA maka sistem pendafataran tanah di Indonesia berubah dari sitem pendafataran akte menjadi sistem pendafataran hak untuk itu diterbitkanlah peraturan pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian diperbarui dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Sistem pendaftaran tanah setelah UUPA mewajibkan Departemen Agraria waktu itu untuk menerbitkan buku tanah sesuai dengan sistem Torens (Australia) yang dianut sistem pendafataran tanah Indonesia. Buku tanah adalah tempat dilakukannya pendaftaran hak atas tanah, peralihan hak dan pembebanan hak maupun lahirnya hak atau hapusnya hak atas tanah yang sebelumnya kegiatan pendaftaran tanah tidak pernah melakukan hal tersebut.
Sebagai tuntutan sistem pendaftaran hak sesuai UUPA dimana buku tanah tempat mendaftarakan hak yang dialihkan atau dibebankan berdasarkan akte PPAT, maka  akte yang dibuat para PPAT haruslah dipastikan kebenaran formalnya sehingga Departemen Agraria/BPN perlu untuk menerbitkan blangko akte yang dapat dikontrol kebenarannya dengan kode dan nomor tertentu untuk menjamin kebenaran formal akte tersebut.
Kerangka konsep diatas dapat digambarkan sebagai berikut :


(UU No.5/1960 / UUPA)

 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 tentang       Tertib adminitrasi pertanahan
Pendaftaran Tanah

PMNA/BPN No. 3/1997 Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah

sertifikat


Hak Atas Tanah

 













E.    Metode Penelitian
Penelitian merupakan suatu sarana pokok dalam pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi yang bertujuan untuk mengungkapkan kebenaran secara sistematis, metodologis dan konsisten melalui proses penelitian tersebut perlu diadakan analisa dan konstruksi terhadap data yang telah dikumpulkan dan diolah.[7] Dalam penulisan tesis penulis menggunakan metodologi penulisan sebagai berikut :
1. Metode Pendekatan Masalah
Berdasarkan perumusan masalah dan tujuan penelitian, maka metode yang digunakan adalah pendekatan yuridis empiris. Menurut
Soerjono Soekanto, yuridis empiris adalah suatu pendekatan yang dilakukan untuk menganalisis tentang sejauh manakah suatu peraturan/perundang-undangan atau hukum yang sedang berlaku secara efektif.[8]
Dalam hal ini pendekatan tersebut digunakan untuk menganalisis secara kualitatif tentang pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan di kantor pertanahan di kabupaten gowa
2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi penelitian dalam penulisan tesis ini berupa penelitian deskriptif analitis. Deskriptif dalam arti bahwa dalam penelitian ini penulis bermaksud untuk menggambarkan dan melaporkan secara rinci, sistematis dan menyeluruh mengenai segala sesuatu yang berkaitan pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan sedangkan analitis berarti mengelompokkan, menghubungkan dan memberi makna pada  pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan di kantor pertanahan
3. Populasi dan Teknik Penentuan Sampel
a. Populasi
Menurut Ronny Hanitijo Soemitro, populasi adalah seluruh
obyek atau seluruh individu atau seluruh gejala atau seluruh kejadian atau seluruh unit yang akan diteliti.[9] Populasi dalam penelitian ini adalah semua pihak yang terkait pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah dalam rangka menunjang tertib hukum pertanahan di kantor pertanahan khususnya di wilayah Kabupaten sebanyak 3(tiga) orang. Oleh karena itu dengan menggunakan populasi tersebut akan diperoleh data yang akurat dan tepat dalam penulisan skiripsi ini.
b. Teknik Penentuan Sampel
Penarikan sampel merupakan suatu proses dalam memilihsuatu bagian dari suatu populasi yang berguna untuk menentukan bagian-bagian dari obyek yang akan diteliti. Untuk itu, untuk memilih sampel yang representatif diperlukan teknik sampling.
Dalam penelitian ini, teknik penarikan sampel yang dipergunakan oleh penulis adalah teknik purposive-non random sampling maksud digunakan teknik ini agar diperoleh subyek-subyek
yang ditunjuk sesuai dengan tujuan penelitian. Penelitian dilakukan pada pemberian hak atas tanah Berdasarkan sample tersebut diatas maka yang menjadi responden dalam penelitian ini adalah :
1) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Gowa
2) 3 orang mengajukan permohonan hak milik  tanah untuk rumah tinggal yang telahdibelinya dari Pemerintah;
3) 3 orang belum mengajukan permohonan hak milik atas tanah
4. Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan data merupakan hal yang sangat erat hubungannya dengan sumber data, karena melalui pengumpulan data ini akan diperoleh data yang diperlukan untuk selanjutnya dianalisa sesuai dengan yang diharapkan. Berkaitan dengan hal tersebut, maka dalam penelitian ini penulismmenggunakan metode pengumpulan data sebagai berikut :
a. Data Primer
        Data Primer adalah data yang diperoleh secara langsung dari pemohon, melalui :
Wawancara, yaitu cara memperoleh informasi dengan bertanya
langsung pada pihak-pihak yang diwawancarai terutama orang-orang yang berwenang, mengetahui dan terkait dengan tahapan yang harus ditempuh, agar pemohon dapat memperoleh Hak atas tanah untuk Rumah Tinggal dari Pemerintah termasuk kepastian
hukum pemberian hak  atas tanah untuk pemohon dari Pemerintah termasuk serta hambatan-hambatan yang muncul dalam pemberian hak atas tanah untuk pemohon dari Pemerintah
dan cara mengatasinya.
        Sistem wawancara yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah wawancara bebas terpimpin, artinya terlebih dahulu dipersiapkan daftar pertanyaan sebagai pedoman tetapi dimungkinkan adanya variasi pertanyaan yang disesuaikan dengan situasi pada saat wawancara dilakukan.[10]
b. Data Sekunder
Data Sekunder adalah data yang mendukun keterangan atau menunjang kelengkapan data primer yang diperoleh dari perpustakaan dan koleksi pustaka pribadi penulis yang dilakukan dengan cara studi pustaka atau literatur. Data sekunder yang mendukung keterangan atau menunjang kelengkapan data primer, yang terdiri dari :
1) Bahan-bahan hukum primer, meliputi :
a) Undang-Undang :
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria;
b) Peraturan Pemerintah, meliputi :
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
c) Peraturan Menteri :
(1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997, tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
 (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1999, tentang Pelimpahan wewenang pemberian hak atas tanah Negara.
(3) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999, tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan.
2) Bahan-bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang erat hubungannya dengan bahan hukum primer dan dapat membantu menganalisa dan memahami bahan hukum primer, meliputi :
a) Buku-buku mengenai Pendaftaran Tanah, Hukum Agraria Indonesia Sejarah dan Perkembangannya, buku tentang Metodologi Penelitian dan Penulisan Karya Ilmiah, dala penulisan tesis ini juga digunakan Kamus Besar Bahas Indonesia;
b) Makalah dan Artikel, meliputi makalah mengenai pertanahan yang merupakan hasil dari Lokakarya Persiapan Pembentukan Komite Nasional untuk Penyelesaian Konflik Agraria.
3) Bahan-bahan hukum tersier, yaitu bahan-bahan yang memberikan informasi tentang bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder.
5. Teknik Analisis Data
Data yang diperoleh, baik dari studi lapangan maupun studi pustaka pada dasarnya merupakan data tataran yang dianalisis secara deskriptif kualitatif, yaitu data yang terkumpul dituangkan dalam bentuk uraian logis dan sistematis, selanjutnya dianalisis untuk memperoleh kejelasan penyelesaian masalah, kemudian ditarik kesimpulan secara deduktif, yaitu dari hal yang bersifat umum menuju ke hal yang bersifat khusus. [11]







BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Hak Atas Tanah
Definisi hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut. Hak atas tanah berbeda dengan hak penggunaan atas tanah.
B.    Jenis-Jenis Hak Atas Tanah
Urutan vertikal mengenai hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah nasional (UUPA) menurut Boedi Harsono yang dikutip oleh Noor (2006) dalam susunan berjenjang yaitu sebagai berikut :
  1. Hak bangsa, sebagai yang disebut dalam Pasal 1 UUPA, merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi dan meliputi semua tanah dalam wilayah negara, yang merupakan tanah bersama. Hak bangsa ini dalam penjelasan Umum Angka II UUPA dinyatakan sebagai hak ulayat yang dingkat pada tingkat yang paling atas, pada tingkat nasional, meliputi semua tanah di seluruh wilayah negara.
  2. Hak menguasai dari negara sebagaimana yang disebut dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, merupakan hak penguasaan atas tanah sebagai penugasan pelaksanaan hak bangsa yang termasuk bidang hukum publik, meliputi semua tanah bersama bangsa Indonesia.
Makna dikuasai oleh negara tidak terbatas pada pengaturan, pengurusan, dan pengawasan terhadap pemanfaatan hak-hak perorangan. Akan tetapi negara mempunyai kewajiban untuk turut ambil bagian secara aktif dalam mengusahakan tercapainya kesejahteraan rakyat. Dalam hal dikuasai oleh negara dan untuk mencapai kesejahteraan rakyat menurut Bagir Manan yang dikutip oleh Warman (2006), negara Indonesia merdeka adalah negara kesejahteraan sebagaimana termaksud dalam Pembukaan UUD 1945. Dasar pemikiran lahirnya konsep hak penguasaan negara dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, merupakan perpaduan antara teori negara hukum kesejahteraan dan konsep penguasaan hak ulayat dalam persekutuan hukum adat. Makna penguasaan negara adalah kewenangan negara untuk mengatur (regelen), mengurus (bestuuren), dan mengawasi (tozichthouden) (Abrar, 1993). Substansi dari penguasaan negara adalah dibalik hak, kekuasaan atau kewenangan yang diberikan kepada negara terkandung kewajiban negara untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah sebagai sumber daya ekonomi bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
  1. Hak ulayat, dari masyarakat hukum adat sepanjang menurut kenyataan masih ada, hak ulayat merupakan hak penguasaan atas tanah bersama masyarakat hukum adat tertentu.
  2. Hak perorangan yang memberikan kewenangan untuk memakai, dalam arti menguasai, menggunakan, dan atau mengambil manfaat tertentu dari suatu bidang tanah tertentu, yang terdiri dari :
a.     Hak atas tanah, berupa hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai,  hak milik atas satuan rumah susun, hak sewa, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil hutan yang ketentun pokoknya terdapat dalam UUPA, serta hak lain dalam hukum adat setempat, yang merupakan hak penguasaan atas tanah untuk dapat memberikan kewenangan kepada pemegang haknya, agar dapat memakai suatu bidang tanah tertentu yang dihaki dalam memenuhi kebutuhan pribadi atau usahanya (Pasal 4, 9, 16, dan BAB II UUPA).
b.     Hak atas tanah wakaf, yang merupakan penguasaan atas suatu bidang tanah tertentu, bekas hak milik (wakaf) yang oleh pemiliknya dipisahkan dari harta kekayaannya dan melembagalan selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai ajaran agama islam (Pasal 49 UUPA jo Pasal 1 PP No. 28 tahun 1977).
c.     Hak tanggungan, sebagai satu-satunya lembaga jaminan hak atas tanah dalam hukum tanah nasional, merupakan hak penguasaan atas tanah yang memberi kewenangan kepada kreditor tertentu untuk menjual lelang bidang tanah tertentu yang dijadikan jaminan bagi pelunasan piutang tertentu dalam hal debitor cidera janji dan mengambil pelunasan dari hasil penjualan tersebut, dengan hak mendahului dari hak-hak kreditor (rechts prevelijk) yang lain (Pasal 57 UUPA jo Pasal 1 UU No. 4 tahun 1996).
Menurut Pasal 16 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), sistem penguasaan tanah di Indonesia yang merupakan hak perorangan mengakui adanya berbagai hak atas tanah berikut:
  1. Hak milik, hak milik digambarkan sebagai “hak yang paling penuh dan paling kuat yang bisa dimiliki atas tanah dan yang dapat diwariskan turun temurun”. Suatu hak milik dapat dipindahkan kepada pihak lain. Hanya warga negara Indonesia (individu) yang bisa mendapatkan hak milik, sedangkan jika menyangkut korporasi maka pemerintah akan menentukan korporasi mana yang berhak mendapatkan hak milik atas tanah dan syarat syarat apa yang harus dipenuhi oleh korporasi untuk mendapatkan hak ini.
Terjadinya dan cara mendapatkan hak milik bisa diakibatkan karena (Sarah, 1978) :
  1. Peralihan, beralih atau dialihkan (warisan, jual beli, hibah).
  2. Menurut hukum adat, karena penetapan pemerintah dan undang-undang (konversi).
Hak atas tanah menurut hukum adat yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (1) UUPA dengan nama apapun juga yang akan ditegaskan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional setelah mendengar kesaksian dari masyarakat setempat, dikonversi menjadi hak milik.
1.     Hak guna usaha, suatu hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikontrol secara langsung oleh negara untuk waktu tertentu, yang dapat diberikan kepada perusahaan yang berusaha dibidang pertanian, perikanan atau peternakan. Suatu hak guna usaha hanya dapat diberikan atas tanah seluas minimum 5 ha, dengan catatan bahwa jika tanah yang bersangkutan lebih luas dari 25 hektar, investasi Sistem Penguasaan Tanah dan Konflik yang cukup akan dilakukan dan pengelolaan usaha secara baik akan diberlakukan. Hak guna usaha bisa dipindahkan ketangan pihak lain. Jangka waktu pemberian hak guna usaha diberlakukan dengan ketat (maksimum 25 tahun). Hanya warga negara Indonesia dan badan usaha yang dibentuk berdasar undang undang Indonesia dan berdomisili di Indonesia dapat memperoleh hak guna usaha. Hak guna usaha dapat digunakan sebagai kolateral pinjaman dengan menambahkan hak tanggungan (security title).
2.     Hak guna bangunan, hak guna bangunan digambarkan sebagai hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan diatas tanah yang dimiliki oleh pihak lain untuk jangka waktu maksimum 30 tahun. Suatu hak guna bangunan dapat dipindahkan kepada pihak lain. Kepemilikan hak guna bangunan juga hanya bisa didapatkan oleh warga negara Indonesia dan perusahaan yang didirikan dibawah hukum Indonesia yang berdomisili di Indonesia.
3.     Hak pakai, hak pakai adalah hak untuk memanfaatkan, dan/atau mengumpulkan hasil dari tanah yang secara langsung dikontrol oleh negara atau tanah yang dimiliki oleh individu lain yang memberi pemangku hak dengan wewenang dan kewajiban sebagaimana dijabarkan didalam perjanjian pemberian hak. Suatu hak pakai dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu, atau selama tanah dipakai untuk suatu tujuan tertentu, dengan gratis, atau untuk bayaran tertentu, atau dengan imbalan pelayanan tertentu. Selain diberikan kepada warga negara Indonesia, hak pakai juga dapat diberikan kepada warga negara asing yang tinggal di Indonesia. Dalam kaitannya dengan tanah yang langsung dikontrol oleh negara, suatu hak pakai hanya dapat dipindahkan kepada pihak lain jika mendapatkan ijin dari pejabat yang berwenang.
4.     Hak milik atas satuan bangunan bertingkat, adalah hak milik atas suatu bangunan tertentu dari suatu bangunan bertingkat yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah untuk keperluan tertentu dan masing-masing mempunyai sarana penghubung ke jalan umum yang meliputi antara lain suatu bagian tertentu atas suatu bidang tanah bersama. Hak milik atas satuan bangunan bertingkat terdiri dari hak milik atas satuan rumah susun dan hak milik atas bangunan bertingkat lainnya.
5.     Hak sewa, suatu badan usaha atau individu memiliki hak sewa atas tanah berhak memanfaatkan tanah yang dimiliki oleh pihak lain untuk pemanfaatan bangunan dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemiliknya. Pembayaran uang sewa ini dapat dilakukan sekaligus atau secara bertahap, baik sebelum maupun setelah pemanfaat lahan tersebut. Hak sewa atas tanah dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia, warga negara asing, badan usaha termasuk badan usaha asing. Hak sewa tidak berlaku diatas tanah negara.
6.     Hak untuk membuka tanah dan hak untuk memungut hasil hutan, hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan hanya bisa didapatkan oleh warga negara Indonesia dan diatur oleh Peraturan Pemerintah. Menggunakan suatu hak memungut hasil hutan secara hukum tidaklah serta merta berarti mendapatkan hak milik (right of ownership) atas tanah yang bersangkutan. Hak untuk membuka lahan dan memungut hasil hutan merupakan hak atas tanah yang diatur didalam hukum adat.
7.     Hak tanggungan, hak tanggungan tercantum dalam Undang-Undang No. 4 tahun 1996 sehubungan dengan kepastian hak atas tanah dan objek yang berkaitan dengan tanah (Security Title on Land and Land-Related Objects) dalam kasus hipotek

C.    Pendaftaran Tanah
Setiap macam hak atas tanah wajib didaftarkan dan diserifikatkan pada Kantor Pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang berkantor di setiap Kabupaten dan daerah kota, demikian kurang lebih pesan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 19 atau UU RI No.5 Tahun 1960. Macam-macam hak atas tanah tersebut antara lain : Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai, Hak Sewa, dan lain-lain.
Hak milik atas tanah sudah pasti merupakan macam atau status hak atas tanah yang paling tinggi derajatnya bila dibandingkan dengan macam atau status hak lainnya. Hanya hak milik saja yang tidak dibatasi masa berlakuknya oleh negara, dan karenanya ia mempunyai harga atau nilai yang paling tinggi bila dibandingkan dengan macam atau status hak atas tanah lainnya untuk bidang tanah yang sama kualitasnya.
Oleh karena itu, sebaiknya tanah milik kita harus segera disertifikatkan agar kepemilikan atas tanah dijamin kepastian dan perlindungannya oleh hukum dari tangan-yang jahat para pembuat sertifikat palsu. Sebab jika sudah disertifikatkan atas nama orang lain, maka kita akan direpotkan  untuk menggugatnya, terlebih jika umur dari sertifikat tersebut sudah lama. Akan tetapi jika tanah kita sudah dbuatkan sertifikat, maka jika ada yang akan mencoba menggandakan sertifikat atas tanah kita tersebut, kita tidak perlu khawatir karena semua data fisik objek tanah maupun data yuridis kepemilikan tanah kita yang telah disertifikatkan oleh Kantor Pertanahan pasti tersedia secara otentik di Kantor tersebut.
D.    Sertifikat
Sertifikat merupakan tanda bukti hak atas tanah, suatu pengakuan dan penegasan dari negara terhadap penguasaan tanah secara perorangan atau bersama atau badan hukum yang namanya ditulis didalamnya dan sekaligus menjelaskan lokasi, gambar, ukuran dan batas – batas bdang tanah tersebut. Dalam bahasa Inggris sertifikat hak atas tanah disebut dengan title deed, sedangkan penguasaan hak atas tanah biasa disebut land tenure, pemilikan atas tanah biasa disebut land ownership, dan bidang tanah sering disebut dengan parcel atau plot. Sertifikat sendiri dalam terminologi atau “bahasa resmi” hukum-hukum keagrarian ditulis sertipikat (dengan huruf p, bukan f).
Menurut definisi formalnya dikatakan bahwa, “Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.” (Pasal 20 PP 24/1997).
E.    Dasar Hukum
1.     UU no. 5 Tahun 1960 angka 1 dan 2 :
a.     Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah     Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
b.     Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
1)    Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
2)    Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak- hak tersebut;
3)    Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku  sebagai alat pembuktian yang kuat.
2.     PP 24 tahun 1997 Pasal 1 angka 1 :
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
3.     PP 24 tahun 1997 Pasal 1 angka 20 :
Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakat hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
F.    Tujuan Pembuatan Sertifikat
Tujuan pembuatan sertifikat sama halnya dengan tujuan dari pendaftaran tanah yaitu yang tertera pada Pasal 3 –PP 24/1997 :
  1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan,
  2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
  3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.










[1] Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Peraturan Pokok -Pokok Agraria. Hal. 1
[2] Sudargo, 2002, Hukum Agraria Indonesia. Jakarta: Rajawali Pers, Hal 12
[3] Soejono dan Abdurrahman. 2003. Prosedur Pendaftaran Tanah. Jakarta: Rineka Cipta. Hal. 17
[4] Bdan Pertanahan Nasional, op. cit., anka 3 lihat juga penjelasan umum PP. 24/1997
[5] Ibid, anka 4
[6] Boedi Harsono, “Peraturan Pemerintah Nomor, 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (isi dan Penjelasannya),”  (makalah Disampaikan dalam Seminar Nasional di Jakarta kerjasama FH Trisakti dengan BPN, 14 Agustus 1997), Lihat Juga Penjelasan Umum PP. 24/1997.
[7] Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji, Penelitian Hukum Normatif-Suatu Tinjauan Singkat,(Jakarta: Rajawali Press, 1985), halaman 1
[8] Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI, 1982), halaman 52
[9] Ronny Hanitijo Soemitro, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1988), halaman 44
[10] Soetrisno Hadi, Metodolog Reseacrh Jilid II, (Yogyakarta : Yayasan Penerbit Fakultas Hukum Psikologi UGM, 1985). halaman 26
[11] Ibid, halaman 10

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar